Риски покупки квартиры через ЖСК

Приобрести личное жилье является вполне понятным и естественным желанием, но что делать тем, у кого нет всей необходимой суммы на покупку квартиры. Для таких людей на рынке жилья существует несколько схем, позволяющих приобрести квартиру в собственность, и одна из них это приобретение квартиры в новостройках через ЖСК (жилищно-строительный кооператив), т.е. договор об соинвестированиии ЖСК в рамках закона N 215-ФЗ. Давайте рассмотрим можно или нельзя покупать квартиры через кооперативы и существующие при этом риски. Естественно, покупка на первичном рынке – это всегда инвестиционный риск, но при этом должна быть грамотная их оценка.

Квартира через ЖСК и возможные риски

1. Риск двойных продаж.

   Договор, который мы заключаем с кооперативом не регистрируется в Росриестре, т.е. мы не имеем информации о том сколько раз была продана эта квартира, и кто еще может претендовать на это имущество.

2. Отсутствие возможности получить все те денежные средства, которые были уплачены за квартиру.

   Кроме стоимости квартиры ЖСК имеет право требовать дополнительных средств на достройку дома. Это значит что помимо основного паевого взноса, вы должны еще оплатить членские, текущие и другие дополнительные взносы. И в случае если вы решите расторгнуть договор с кооперативом, то возврату подлежит только паевой взнос на строительство, а все дополнительные взносы не возвращаются. Это, как правило, указывается в договоре на приобретении квартиры или в уставе данного кооператива.

   Да и паевой взнос возвращается не так как хотелось. Уставы кооперативов содержат условие, что денежные средства возвращаются по истечению какого-то длительного срока (6 -9 месяцев) с момента, когда вы вышли из ЖСК. И кроме того, такой возврат возможен при условии, что кооператив имеет достаточно свободных денежных средств для выплаты.

3. Заключив договор с ЖСК, вы не имеете права собственности на квартиру.

   По факту, когда вы вносите паевой взнос, вы приобретаете долю в доме, который будет построен. Вы становитесь не собственником квартиры, а участником строительного кооператива.

   Юридическим лицом, заключающий договор с застройщиком, является ЖСК и хорошо, если это будет инвестиционный договор, который регулируется гражданским кодексом, а не только уставом ЖСК. Право собственности на квартиру паевые участника кооператива получают только после ввода в эксплуатацию жилого дома.

4. Отсутствие определенных сроков.

   Строительный кооператив не может гарантировать сроки по строительству дома. В отличие от 214 закона, который жестко регламентирует работу застройщиков, договор ЖСК предоставляет им больше свободы, чем и пользуются многие застройщики. В права членов ЖСК не входит возможность повлиять на сроки застройки.

5. Возможность требования дополнительных средства.

   Обычно, если вы заключаете договор с компанией или организацией, то она не имеет права требовать от вас дополнительные денежные средства. Об этом говорит закон о защите прав потребителей, но для защиты прав членов ЖСК этот закон не применяется. Кооператив представляет собой некую общность людей и организаций, которые объединились для совместного строительства дома. И если денежных средства недостаточно, то они собираются за счет членов кооператива. А это значит, что покупая на первичном рынке квартиру у кооператива, при нехватки денежных средств, вы как его член обязаны оплачивать все дополнительные расходы.